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房产买卖纠纷

二手房卖方违约,买方能否要求“强制过户”?
发布时间:2016-10-10 16:18:09 | 浏览次数:


据媒体报道,“330新政以来,深圳房价暴涨,在二手房交易剧增的同时,出现大面积卖方反价违约现象。一些买方代理律师向法院提出继续履行合同,强制过户的诉讼请求,许多买方当事人也认为,签了合同,房子就是我的了,有权要求将房屋过户到自己名下。

 作为守约的一方,权益应当受到保护,违约的一方,应承担相应的责任,但“强制过户”是否会得到法院的支持,涉及到复杂的法律问题,并不是“我守约,我有理,法院就应当支持我”那么简单。

强制过户必须以权属判决为前提

“强制过户”是执行程序,即使适用,也是在法院裁定强制执行之后。那么,一个二手房买卖合同纠纷,一上来就要求法院强制过户,就好像一个追讨金钱债务的原告,直接请求强制执行,这是不是内裤外穿,搞错顺序了?法院还没有审合同有效无效,债权是真是假,怎么接受你的强制过户请求? 

此外,只有法院判决房产的所有权归谁,才存在强制执行的基础,也就是说,案由是房屋所有权纠纷,法院判决生效,所有权确定,胜诉方以此可以直接办理产权登记。而在买卖合同纠纷案件中,房屋的权属并不存在争议,它就是卖方的,双方争议的不是所有权归属,而是合同能否履行,法院能做的只是审查合同效力、是否违约、能否解除、如何赔偿损失。用法律语言说,房屋买卖合同纠纷是债权纠纷,而房屋权属纠纷是物权纠纷,你提起一个债权之诉,却要求改变物权,这个诉讼请求就错了。这种情况下,法院应当向原告释明:强制过户是物权之诉,不是合同纠纷之诉,你不可以同时提出两个不同之诉,必须明确其中一项诉求。

“继续履行”对当事人并无实益

要求出卖人“继续履行合同”,当然是可以的,但法院即使做出继续履行合同的判决,并不改变房屋的物权,因此也不发生“强制过户”的效力,只是肯定了原告的合同权利,这个权利仍然是一个请求权,有赖于出卖人的合作才能实现。而现状是出卖人已经表明拒绝合作,法院再重申他应当履行合同,对买方而言,实益何在?卖方仍然不配合,法院难道派法警去逼他?

有人说,判决合同继续履行,要求被告限时协助原告办理登记,被告拒不履行协助义务的,就可以申请法院强制执行。听起来似乎很严谨,其实是纸上谈兵。如何强制执行?是强制卖方去登记机构签字盖章,还是强制登记机构径直过户?如是前者,一个民事纠纷,法院能否强制当事人的人身,逼他到登记机构签字、到银行解除抵押?显然不可能。法院甚至连当事人都找不到,难道上网通缉不成?如果是后者,登记机构要看法院的权属判决,才能过户给新的权利人,而作为合同纠纷,法院并不审查与确认物权,判决书的内容是要求被告履行合同义务,登记机构怎么能根据这个变更产权登记?如同银行划款不可能以原告的胜诉判决为依据,而必须以法院的协助执行通知书为依据。而法院压根儿就没有审物权归属,怎么能作出物权的裁定?况且房屋过户还存在其它前提,登记机构径直过户,后遗症谁处理?所以,“继续履行”看起来很过瘾,实则无法突破当事人不协助配合,房产仍然无法过户的困境。

从对当事人负责的角度,对坚持继续履行的原告,法院应当向其释明,继续履行有待对方当事人配合,如果他仍然拒不配合,存在无法强制执行的可能。引导当事人理性选择诉讼请求,降低其不恰当的期望。

 

适用法律也要对症下药

谈到这里,难道“继续履行”就是一句废话?那合同法干嘛要写?

合同法规定了合同的一般规则,要适应各种各样的合同,对有些类型的合同纠纷,继续履行是适用的,比如支持承租人继续租赁,因为房屋就在承租人占有之下,法院的判决赋予他占有的合法性,并不需要出租人的配合,这样的判决,对权利人才是有实益的。所以,合同法第一百零七条虽然罗列了各种责任形式,但并不是说在具体的纠纷中,所有的责任形式都是适用的。就好像药房里有各种药,但病人只能对症用药,否则将适得其反。

 

即使不考虑实益因素,“继续履行合同”也是有条件限制的。比如,出卖人一房两卖,已经为甲买家办理了过户,乙买家的合同自然无法继续履行。再如,房屋本身设有抵押,如果卖方不去解除,而买方又不愿意承担解除抵押的费用,则继续履行也是一句空话。且不论还有共有权人的反对、承租人要求优先购买等其它情况。

 

“继续履行”无法执行的情形,在买卖纠纷案件中普遍存在。比如,一块鸡血石,一幅名画,卖方反悔,不愿交付了,法院判继续履行也不交付,法院能强制交付吗?你连东西在哪藏着都不知道,难道去搜查不成?这种情况下,虽然买方的请求合法有据,但不具有可执行性,因此一纸“继续履行”的判决,对他没有实益。理性的当事人会寻找可执行的替代方案,比如双倍返还定金、承担违约金,辅之以查封财产的强制手段,这才是有意义的。

 

“有约定从约定”是至高规则

合同制度,推定每一个订立合同的人,都有完全的民事行为能力,也就是说,对自己的民事行为,能判断其后果并愿意承担责任。而每个合同的履行,都存在两种可能的后果:实现合同目的与不能实现合同目的,那么,出现不能实现合同目的情况,也应是在当事人预见范围之内,按照约定的责任承担就是了,这也是合同的作用之一。比起违约后不愿承担责任的人来说,愿意承担违约责任,也是契约意识。

 

如果合同中已经约定了卖方不履行合同的责任是双倍返还定金,或者支付违约金,那么这就是双方约定的解决方案,这种约定具有优先于法律的效力,也就是说,合同法虽规定了“可以请求继续履行”,但双方没有选择,他们共同选择了定金或者违约金,这样的明确约定,就是法院判决的依据。而抛开合同约定,提出继续履行、强制过户的要求,缺乏请求权基础,也是缺乏契约意识的表现。

 

财富莫问出处,违约何须理由

“反价”可能是卖方违约的真实理由。但卖方通常都不会承认,而会找各种其他理由,什么夫妻共同财产、担保无法解除、承租人要求优先购买等等,似乎承认了“反价”,就会在道德上陷入被动境地。其实法律并没有禁止“反价”,也不存在反价会承担更重的责任,更与道德无关。买卖双方都是为了经济利益,都想自己的利益最大化,这不存在道德不道德的问题。因此,法院没有必要去审查违约的动机,正如无须审查卖方的房子是哪来的,买方的钱是哪来的一样。法院只须审查当事人是否违约。如果有合理的抗辩,就不构成违约,没有,则承担违约责任。不像刑事案件,动机可能决定案件的性质,也不像侵权案件,主观状态与责任紧密相连。合同纠纷只看结果,你不履行,理由再高尚,说把钱建希望小学了,也不能免除责任;理由再自私,说我就是想多卖一点钱,也不加重他的违约责任。

 

房价暴涨是不是“情势变更”?

客观地看,双方在签定合同之后,如果房价上涨幅度超过30%,这就已经背离了双方缔约时的真实意思。最高法院解释合同法说,违约金超过实际损失的30%,就算过分高于实际损失,那么,市场价格上涨超过30%,能否看作过分高于当事人的预期?这种情况下,当事人能否主张情事变更而要求变更或解除合同,是一个值得研究的问题。

 

我国的合同法没有规定情事变更制度,最高法院在合同法解释(二)的26条中确立了这项规则,但条文拗口,本身似乎需要再解释。且规定适用情势变更的案件,须经高级人民法院核准,这就使这项制度的适用困难重重。该解释要求情势变更须具备4项条件:当事人不能预见、非不可抗力、不属于商业风险、继续履行对一方明显不公平或不能实现合同目的。其中最费解的就是非不可抗力与非商业风险,不知道用意何在。而台湾民法关于情势变更,只规定两个条件:不可预见与继续履行显失公平(227-2),显然更容易判断与适用。

 

从表面上看,房价涨幅过大,确实是偏离了当事人的预见,继续履行,会给买方带来巨大的意外利益,而会给卖方造成几十万甚至几百万的意外损失。特别是在房屋过户之前,仍然是卖方的财产,眼睁睁看着自己的房子升值,却享受不到这个利益,对任何人来说,都是不大容易接受的。今天的买方可能是明天的卖方,今天房价大涨,明天可能大跌。如果没有交易原则的共识,当事人只能从自身利益出发,随着身份转换而不断变化自己的主张。今天痛恨反价的人,明天兴许成为坚决的反价者。

 

情事变更属于一般原则,但特殊的交易往往有特殊的规则。比如“赌石”,花几千万买一块毛石,切开不见玉,这与买家的心理预期严重背离,但他不能反悔。古董行也是如此,“捡漏”合法,“打眼”活该。这些领域,不能主张情势变更。那么,房屋买卖是否也属于特殊领域,不能适用情势变更?值得思考。

 

如果房价波动适用情势变更,那么在商品房预售领域,买方的降价索赔或者卖方的涨价违约就成了家常便饭,这恐怕不利于交易秩序的稳定。另外,市场价格是动态的,以何时的价格、谁评估的价格为依据来判断价格的涨跌,也是一个很难解决的技术问题。

 

前几年上海有一地产项目,市场大幅下跌超过40%,买受人痛不欲生之际,发现合同中约定,买受人退房,要承担3%的违约金,于是大面积要求退房,愿意承担违约金。而开发商坚决不同意,辩称那条文是指买受人退房应承担的违约责任,但能否退房,还需要双方协商一致。官司惊动了上海高院,最后法院判决买受人在支付了3%的违约金后,有权解除合同。开发商无奈,只得给买受人退房。但讽刺的是,等到开始办理退房时,房价又飙升起来,买受人拿回的房价款已经不足以购买同样的房屋,还白白损失了3%的违约金。这个案例形象说明房价的动态性,以某一时点判断房价涨跌,难免有刻舟求剑之弊。

 

总的来看,房屋买卖这种大额交易,其基础就建立在市场波动之上,当事人应当具有预判和承受的能力,允许轻易变更或解除合同会损害社会交易秩序。故房屋买卖,不宜轻易适用情势变更原则,而是要提倡“承担风险,愿赌服输”。

 

控制违约风险,要签好合同

赌石人都是职业玉石贩子,愿赌自然服输。而房屋的买卖通常在普通人之间进行,他们的专业知识有限,如何控制自己的风险,需要专业律师提供解决方案。但不少人几百万的房款愿意花,几十万的违约金愿意赔,而在买房前请个律师,花几万块律师费,就不那么情愿。为什么不在买房的时候请律师帮助呢?花点钱请律师审下合同,把握下风险,防患于未然,比出了事再找律师,效果强百倍。

 

在合同中,可以根据市场的趋势,以总房款为基数,约定适当比例的违约金,这对买方来说,万一房子买不到,也是一种救济,对卖方来说,则是风险的底线。也可以选定一个价格参照点,约定当某一具体时间的市场价格超出正负百分之多少,则视为情势变更,双方都有权变更或解除合同。这对双方都是约束,也是双方的保险绳。

有了严谨、严密的合同,就算发生纠纷,诉讼的结果会是怎样,就一目了然。签约时不重视合同,发生纠纷了也不去研究自己在法律上、合同上有什么权利,能获得什么救济,病急乱投医,指望靠上访、举牌、串联、微信群解决问题,既可笑又可悲。

 

市场无辜,扰乱市场才是祸根

在真正的市场里,价格的波动不会造成社会性问题。比如蔬菜市场,波动再大,秩序不会乱,买卖双方都能接受。但在房地产市场,因价格波动导致的交易失序,每每形成社会群体性事件。根本原因就在于,房地产市场总是在政府有形之手的操控之下,市场的波动,大多与政策有关,每出一个“新政”,就造成市场的剧烈动荡,随之而来的就是交易秩序的混乱。一会限价、限购、限贷,巴不得房地产立即死火;一会又放开、鼓励,加油添柴,唯恐市场不旺。这样的市场管理员如果出现在农贸市场,早就被人打死了。而当市场放大一万倍,交易的主体就成了微粒,市场管理员就成了巨灵神,没有人敢质疑它的正当性、正确性。于是乎,我们的房地产市场,就像一个大秋千,从一端摆到另一端,终而复始,两极运动。推动它的那只手,才是造成无数合同纠纷的真正责任人。

 

 
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