赣市房字〔2014〕71号 

关于印发《关于进一步加强住宅专项维修

资金管理的规定》的通知

各县（市、区）房管局、赣州经济技术开发区房管所，机关各科（室）、局属各单位，各房地产开发企业、物业服务企业：

现将《关于进一步加强住宅专项维修资金管理的规定》印发给你们，请认真遵照执行。

                  赣州市房地产管理局  

            2014年8月19日   

关于进一步加强住宅专项维修

资金管理的规定

根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）、《江西省物业管理条例》（省人大常务委员会第100号公告）、《赣州市住宅小区物业管理办法》（市政府第62号令）以及《关于住宅专项维修资金交存、使用和监管有关事项的通知》（赣市房字〔2009〕88号）等有关规定，为进一步加强商品住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的归集和使用管理，保障资金安全，提高资金收益，维护资金所有者的合法权益，切实方便群众，现将有关问题进一步明确如下：

一、本行政区域内维修资金的管理机构由“赣州市住宅专项维修资金管理中心”变更为“赣州市住房资金管理中心”（以下简称“资金中心”）。

资金中心主要负责我市中心城区商品住宅专项维修资金的归集、使用审批、核拨和中心城区商品住宅质量保修金的交存、使用、退还和监管，以及对县（市、区）商品住宅专项维修资金的归集、使用等工作进行指导等。

二、自2014年9月1日起，中心城区（含赣州经济技术开发区）维修资金的分类由“多层房屋、带电梯高层房屋”变更为“无电梯房屋（含与之相连的非住宅）、有电梯房屋（含与之相连的非住宅）、其它”三类。

交存标准：无电梯房屋（含与之相连的非住宅）35元/平方米，有电梯房屋（含与之相连的非住宅）45元/平方米，其它45元/平方米。

交存基数：首期交存的为商品房买卖合同上签订的建筑面积；续期交存的为《房屋所有权证》上记载的建筑面积。

三、自2014年9月1日起，各房地产开发企业应当在申请预（销）售许可（备案）前，向资金中心申请维修资金交存预审，并取得交存预审核准通知；未取得交存预审核准通知的，不予以受理预（销）售许可（备案）。

各买受人（业主）应当在签订商品房买卖合同后至房屋交付前，按合同签订的建筑面积交存首期维修资金。

具体程序如下：

1.开发企业在申请预（销）售许可（备案）前，向资金中心申请维修资金交存预审；

2.开发企业将已备案的商品房买卖合同交予买受人（业主）时，应当登录维修资金管理系统打印交存通知，随合同一并交予买受人（业主）；

3.买受人（业主）持身份证及交存通知前往资金中心资金交存专用窗口办理交存手续，即交款、签署承诺、领取专用票据及登录系统的密码；

4.买受人（业主）凭专用票据的办证联办理收房手续和权属登记。

四、当业主分户账面维修资金余额不足首期交存数额的30%时，应当及时续交维修资金；未续交的，不得申请使用维修资金。

五、为保障维修资金及时归集和正常使用，凡2014年9月1日以后申请办理商品房初始登记的商品房开发项目，房地产开发企业在申请房屋初始登记时，除提交房屋登记的必要材料外，还应当提供资金中心出具的该项目已全部足额交存维修资金的证明。未取得该证明的，不予以办理房屋初始登记。

自2009年7月1日后纳入应交存维修资金范围、已办理过商品房转移登记的，且截至2014年9月1日尚有房屋未交存维修资金的商品房开发项目，房地产开发企业应当在本文下发后负责补足、垫付。未及时补足、垫付的，将记为房地产开发企业的不良行为记录。

房地产开发企业先行垫付的维修资金，可在房屋销售时按维修资金专用票据上的金额向买受人（业主）收回。

在资金使用过程中，涉及由房地产开发企业交存、垫付维修资金的房屋的，由房地产开发企业派员参加使用表决，费用分摊后扣减对应账户金额。

六、自2014年9月1日起，维修资金随房屋所有权转移而自动过户，无需当事人另外申请。

已交存维修资金的房屋所有权转让时，买卖双方应当在合同中签订维修资金随房屋所有权同时过户的条款（或另外签订相应的协议），约定该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。所有权转移完成，维修资金即完成过户手续。

具体程序如下：

1.买卖双方签订交易合同；

2.申请办理所有权转移登记。权属登记部门工作人员在受理转移申请核查房屋信息时，应当查询该房屋是否已交存维修资金。属已交存了维修资金的房屋的，应当审查买卖合同中是否已签订维修资金随房屋所有权同时过户的条款；若合同中无该条款，应当让买卖双方另外签订相应的协议；

3.所有权转移完成后，资金管理系统自动读取产权过户信息，生成过户比对信息提交资金中心核对；

4.资金中心核对无误后，核销原业主登录系统的密码，向新业主发送登录系统的随机密码，完成维修资金过户手续。

已交存维修资金的房屋在2014年9月1日前已办理所有权转移登记，但未办理维修资金过户的，自2014年9月1日后，系统将自动默认房屋所有权登记簿上记载的产权人为该房屋的新业主，承受维修资金的权利和义务。

七、为保证维修资金的合理使用，对一次性使用维修资金总额达3万元及以上的，维修资金使用的申请对象应当委托本市乙级以上工程造价咨询机构进行审价。审价费用列入维修、更新和改造成本进行分摊。

八、维修资金在划转业主大会管理前申请使用的，根据维修的紧急程度以及是否危及房屋安全等情况，划分为日常使用和应急使用两种。分别按以下程序办理：

（一）日常使用

1.物业服务企业根据维修和更新、改造项目做好使用方案，向资金中心提出使用申请；没有聘请物业服务企业的，可以由相关业主代表持使用方案向资金中心提出；

2.资金中心预受理使用申请，协助申请人（单位）在资金中心官方网站上发布使用公告（公示使用方案）、通过系统确定本次维修资金列支范围内的房屋及业主信息，创建使用档案；

3.申请人组织召开业主大会，就使用申请进行表决；

4.业主表决通过后，资金中心正式受理使用申请，启动项目调查程序，派工作人员进行现场调查，并在小区显著位置张贴公示（公示期为7天）；

5.公示期满，申请人持有关材料向资金中心申请列支资金；资金中心进行使用核准，核拨首期资金（不超过预算金额的60%）；

6.申请人组织施工，竣工验收合格后，向资金中心申请拨付余款；

7.资金中心审核竣工验收资料以及费用分摊情况，在官方网站中公布竣工验收情况、费用使用及分摊情况，核准拨付余款；

8.资金中心通过管理系统按审核确定的费用和方案进行分摊，并核减对应账户的资金余额。

（二）应急使用

1.发生下列紧急情况时，物业服务企业（没有物业服务企业的，可以是相关业主代表）可以持有关材料提出应急使用申请：

（1）电梯、水泵故障影响正常使用的；

（2）消防设施损坏，公安机关消防机构出具整改通知书的；

（3）外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况，影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的；

（4）其它危及房屋、人身财产安全的紧急情况。

2.资金中心受理申请，启动应急使用资金审核程序，在资金中心官方网站中发布应急使用公告（公示申请报告等），展开现场调查，进行使用核准，核拨首期资金（不超过预算金额的60%）；

3.申请人组织施工，竣工验收合格后，向资金中心申请拨付余款；

4.资金中心审核竣工验收资料以及费用分摊情况，在官方网站中及小区显著位置进行竣工验收情况及费用分摊公示（公示期为7天）；公示完成后，核准拨付余款；

5.资金中心通过管理系统按审核确定的费用和方案进行分摊，核减对应账户的资金余额。

九、业主大会成立后，经业主大会决定自行管理维修资金的，由业主委员会向资金中心申请划转本物业管理区域内业主交存的维修资金。

申请划转维修资金按以下程序办理：

1.业主委员会向资金中心申请划转维修资金；

2.业主大会在资金中心规定的维修资金专户管理银行开设资金专户，接受资金中心的监管。并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；

3.资金中心审查业主大会决议、业主委员会成员资料、该物业管理区域的维修资金专户资料、维修资金划转后的账目管理单位的有关资料，以及业主大会建立的维修资金管理制度；

4.审查通过后，资金中心通知专户管理银行将该物业管理区域内的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户，并将该物业管理区域的有关账目等移交业主委员会。

十、维修资金在划转业主大会管理后申请使用的，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条、第二十四条规定办理。

十一、本着提高收益、保证安全和确保使用的原则，资金中心应当每年定期制定维修资金的保值增值计划方案，明确列入本年度资金保值增值计划的资金总额，保值增值方式，以及各种方式的存储比例、对应的金额和利率等。

当年新增资金按银行同期活期存款利率计息。

十二、按商品房规则建设、销售的纯商业项目，开发企业与买受人（业主）在合同或补充合同中有关于交存及使用维修资金约定的，可以参照本文有关规定申请交存及使用维修资金。

十三、为确保维修资金的顺利归集和使用，各职能部门要相互配合，严格执行有关规定；各业主委员会、房地产开发企业、物业服务企业要配合做好相关工作，加大宣传力度。

十四、本规定发布后，凡我局此前有关维修资金管理的规定与本规定不一致的，均按本规定执行。