| 关于违章建筑的租赁合同纠纷分析 | |
| 发布时间:2016-05-01 19:36:12 | 浏览次数： | |
| 随着市场经济的发展，我国很多地区（包括农村和城市）大量出现没有经过规划、报批、报建的厂房、工棚等建筑，此类建筑建设时未得到政府部门的批准，俗称为违章建筑。有的违章建筑占有人为了获取利益，将其出租给他人，而占有人与承租方常因租赁合同的履行发生纠纷，并诉至法院。正确认定违章建筑租赁合同的效力对于公正处理此类纠纷至为重要。 违章建筑租赁合同的效力应如何认定？我国目前尚没有出台相关法律、法规加以规定，学界对此亦多有争论。目前主要有两种观点，一种观点认为违章建筑租赁合同应该有效。其理由：首先，我国《合同法》关于租赁合同的规定并没有明确出租人应该是出租物的所有权人；其次，因违章建筑的建造人对建筑的占有，还可以附带有使用、收益的权能，因而违章建筑人也可以把建筑物出租而获得收益。 另一种观点认为违章建筑租赁合同应属于无效合同。其理由：首先，虽然《合同法》没有明确规定租赁合同中的出租人应该是所有权人，但《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”因此，租赁合同中的出租人应该是出租物的所有权人，而且《城市房屋租赁管理办法》以及一些地方性法规均明文规定违章建筑不得出租。所以，我国的立法例不承认违章建筑租赁合同的效力。其次，从占有方面来看，按许多学者的解释，罗马法上的占有只是一种事实状态，它是“一种使人可以充分处分物的，同物的事实关系，它同时要求具备作为主人处分的实际意图。‘占有’这个词的含义是指真正的掌握，一种对物的事实的控制。”德国学者耶林也认为占有不同于所有权，“所有权应由法律做出保障，占有是通过事实关系来保障的。”所以说占有并不是一种权利，也不可能衍生出使用与收益的权能，从使用角度看，与前面所说的，也只是一种事实状态，是一种无权使用，与所有权之使用权能是不相同的，而所谓收益，因为没有权利依据，也是一种不当得利，因而违章建筑人与他人签订的租赁合同无效。 笔者认为遇到此类纠纷，不能当然地认定合同无效或者有效。哲学观点：“存在的即为合理的”。违章建筑作为一种标的物存在，如果其建筑质量符合质量标准，作为人类创造的财产，应使其发挥功能和价值，当然其发挥功能和价值的同时不得违反法律规定。因此，人民法院处理此类纠纷时，可责令违章建筑占有人于判决前补办建筑物所有权手续，使违章建筑成为合法建筑。反之，如果违章建筑占有人未能补办相关手续，法院应依第二种观点认定违章建筑租赁合同无效。此种处理方式较为灵活，对于维护社会稳定，促进经济发展较为有益。 违章建筑能否租赁收益——关注社会现实发现活的法律之二 案情 某食品加工厂于1993年未经审批在厂内自建了一职工宿舍楼自用，后因停产于2001年将该宿舍楼租赁给甲开茶楼，约定月租金2000元，租期三年，后双方发生纠纷，甲以该宿舍楼为违章建筑为由拒绝支付租金，并拒绝搬出。法院认为城市房屋租赁管理办法、城市房地产管理法都规定出租人应该是出租物的所有权人，而且法律法规明确规定，违章建筑不得出租。因此根据合同法第52条的规定认为双方之间的租赁合同无效，食品加工厂无权请求租赁费，但考虑到甲实际占有使用了食品厂的部分合法财产，依据公平原则和等价有偿原则，甲应当给与原告适当经济补偿。(《人民法院报》2008.07.08) 评论 违章建筑的租赁问题非常普遍，小到乱搭建的平房，大到高楼大厦，我们甚至经常看到新闻说某地区拆毁一违章建筑大厦，场面惊人。违章建筑之所以产生原因很复杂，但行政执法部门的监管缺位是实实在在的根本原因之一。试想，一栋高楼拔地而起，难道当地行政执法部门居然能够做到视而不见，只有盖好后才去拆除吗?还有那些平房之中乱搭的房间更是无人监管，只有到拆迁、租赁等纠纷发生后将这些问题一股脑的扔给司法机关依法裁判。 成文法系有它先天的缺陷，就是法律总是滞后于社会生活，且往往都有漏洞，于是法官的自由裁量就在所难免。而面对违章建筑的租赁问题如何裁判确实是个难题。一方面违章建筑人没有合法的所有权，另一方面承租人又占有使用了违章建筑，租赁的事实存在，而法律却似乎不予认可。就算适用合同法所谓违反法律法规强制性规定合同无效的规定，认为法律法规禁止出租违章建筑，因此宣告租赁合同无效，那么双方又如何返还呢?承租人将违章建筑返还给谁，承租人是否对违章建筑人有不当得利呢? 前面之所以谈到行政执法的监管缺位就是要提醒司法裁判者在这类案件中必须注意准确谨慎衡量公共利益与私人利益，衡量出租方与承租人之间的利益。利益衡量方法是法官适用法律遇有法律漏洞时经常使用的方法。它是指法官在阐释法律时，应摆脱逻辑的机械规则之束缚，而探求立法者制定法律时衡量各种利益所为之取舍。在利益衡量法律方法的使用中也存在不同的流派，其中“德国的利益衡量属于西方法治传统。它始终强调法律或者法律构成在裁判中的决定性作用，追求法律上的正义;而日本的利益衡量论则带有明显的淡化法律在裁判中作用的倾向，更强调国民的意志、社会的评价以及案件事实本身中诸利益的衡平在裁判中的实质性决定作用，更多地追求一种社会的正义。”在本案中，违章建筑已然形成，违章建筑人则冒有被拆除的风险，且这种风险时时刻刻存在，倘在租赁合同期间，违章建筑被拆除而导致租赁合同不能履行，相信多数法官都会判决出租人要承担赔偿责任，如果承租人没有过错。但如果承租人明知非法建筑，则赔偿的分配就要复杂一些。不过，裁判结果无非是在各自承担自己的损失以及出租人就承租人的损失承担1/2责任之间选择。由于合同双方对于自己的交易有最清楚的认识，在不存在欺诈的情况下，如果双方之间没有其他约定，则应当视为各自了解交易的风险，因此自行承担损失。事实上，承租人之所以选择违章建筑租赁无非是为了节约租赁费用，风险与其收益已经反映在其交易选择中。 话说回来，如果违章建筑没有被拆除，承租人能否基于租赁物违反而拒绝支付租金呢?我并不同意违章建筑租赁合同无效说。违章建筑人没有所有权，并不等于对违章建筑没有使用权和出租权。违章建筑的建成有其各种复杂原因，但一旦建成，未经行政行为决定，就属于违章建筑人的财产，其有权占有使用，只不过这种占有使用不能享受房屋所有权的充分保护。违章建筑这种非法性的宣告与制裁只是对房屋所有权做出的行政行为。事实上，说违章建筑没有所有权是因为它无法取得合法的房屋所有权证书，但是作为财产它是客观存在的。作为一般性财产，违章建筑人对其拥有所有权。而一般性财产当然可以出租、使用、收益。承租人明知违章建筑而租赁的，自然是将其作为一般性财产对待，合同约定的租金也是对一般性财产租赁的约定，对于双方当事都有约束力。租赁合同到期或者解除后，承租人也当然要将这一财产返还给财产所有权人，即违章建筑人。 |
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