【导读】受全国经济形势整体下滑、投融资担保公司的洗牌整顿和房地产行业产能过剩等因素的影响，建筑领域出现了大批的“烂尾工程”。笔者所接触到的项目中，有合同工期8个月的重点工程拖延了5年至今尚未完工；也有总投资约3.5亿的地产项目施工不到半年就“光秃秃”的矗立在杂草中；还有投资约3亿元、建设周期3年的工程，施工不到1年，老板早已不见踪影……

    烂尾工程，是指施工过程中，因建设单位无力继续投资建设或违法违规建设等因素导致工程一直处于停工状态的未完工工程。当前，由烂尾楼工程引发的纠纷逐渐成为了建设工程施工合同纠纷中的焦点，而这类纠纷中最难解决、争议最大的问题就是烂尾工程工程价款的结算问题？本文中，笔者依据相关的法律法规，结合自身参与处理过的烂尾工程纠纷案例，就烂尾楼工程的结算问题作如下分析与探讨。 

    一、烂尾工程结算应当以工程质量合格为前提。

   工程质量合格是建设工程能够使用的基本条件，从《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）的规定及立法精神均可看出，无论建设工程施工合同效力如何，只要已完工程质量合格或经修复后合格，承包人就可以请求参照合同约定支付工程价款。因此，对于烂尾工程的结算，也应以已完工程的质量合格为请求结算支付的前提条件。

    如何证明已完工程质量合格？笔者认为，烂尾工程通常都只进行了部分分项分部工程验收，但未进行整体竣工验收。但这些分部分项工程的验收资料，如：地基基础验收、主体结构验收等资料，均可作为承包人证明已完工程质量合格的证据；此外，承包人购买的施工材料的检验证明，如：商品砼、钢材等合格证明，也都可以作为承包人施工的已完工程质量合格的证据。

    二、烂尾工程如何确认已完工程量。

    已完工程量是双方结算的依据，但大多数烂尾工程的发包人对承包人的已完工程量是不予确认或不配合确认的，在工程出现烂尾的情况后，承包人甚至很难再见到发包人的具体负责人。因此，烂尾工程的工程价款结算所面临的一个核心疑难问题是，已完工程量应当如何确认？对于这个问题，笔者给出如下建议：

    1、承发包双方可以就已完工程量进行协商，对有争议部分可以结合施工图纸、施工日志、工程资料、监理资料等进行现场核实，最终就已完工程量达成一致。

    2、承发包双方无法就已完工程量达成一致时，可以委托同时具备造价和司法鉴定资质的专业权威机构对已完工程量进行确认。

    3、发包人对已完工程量不予配合确认时，承包人可以委托同时具备造价和司法鉴定资质的造价公司、工程所在地的公证机构，并在专业的造价公司的配合和指导下，邀请现场监理、劳务承包人同时在场见证，由公证机构对现场已完工程量进行公证，并形成符合法律规定的公证书。造价公司再根据施工图纸、施工日志、工程资料、公证书进行已完工程量的核算并形成书面报告。

    三、烂尾工程如何进行工程价款结算。

    影响烂尾工程结算的因素主要在于施工合同的效力以及施工合同中关于工程价款结算方式的约定。

   （一）建设工程施工合同的效力对烂尾工程结算的影响。

    1、建设工程施工合同有效时，烂尾工程的结算。

    建设工程施工合同有效时，如果工程烂尾事由可以消除，当事人双方可以选择继续履行合同，无过错方可以要求过错方承担相应损失。针对个案而言，承包人可以要求有过错的发包人承担误工（窝工）损失、材料损失、机械设备损失等相关损失；发包人可以要求有过错的承包人承担延误工期的损失等。如果烂尾事由无法消除，由于建设工程本身的特殊性，已经履行的合同如投入的人工、材料、机械设备等已经物化成一定的劳动成果，无法恢复原状。当事人可以依据《解释》的相关规定解除合同，同时要求参照合同约定支付工程价款，并要求过错方赔偿损失。

    2、建设工程施工合同无效时，烂尾工程的结算。

    建设工程施工合同无效时，合同自始没有法律约束力，因此无效的合同不具有履行性，双方也就不存在继续履行的问题。此时，承发包双方均可以依据《解释》的相关规定，请求参照合同约定结算工程价款，有过错的一方应当赔偿无过错方的缔约损失。

   （二）建设工程施工合同约定的工程价款结算方式是烂尾工程的结算依据。

   建设工程施工合同价款的结算方式一般分为三种：一是按固定总价结算；二是按固定单价结算；三是按可调价结算。烂尾工程的已完工程价款结算也应参照建设工程施工合同约定的价款结算方式进行结算。

    1、参照建设工程施工合同的约定按照可调价方式进行结算。按可调价方式结算工程价款时，一般需要造价鉴定部门根据已完工程量出具工程造价鉴定意见，以鉴定意见为依据进行结算。

    2、参照建设工程施工合同的约定按照固定价方式进行结算。确定按固定价结算的依据是工程全部完工，若工程未完工，则无法再适用固定价款。此时，对工程价款的确定也只有通过司法鉴定进行，但在鉴定过程中应当计算出已完工程的工程量占全部工程的工程量的比例，再按已完工程量的比例乘以合同约定的固定价款得出工程价款，而不能以建设主管部门颁发的定额计价来计算未完工程的价款。

    四、烂尾工程价款的支付时间。

    在建设工程施工合同中，发包人与承包人往往会约定按施工进度支付工程款，也即工程结算实行进度款支付办法。在施工合同得以充分履行的情况下，按照进度支付工程款不会影响对工程价款的结算；但在烂尾工程纠纷中却会发生争议，因为发包人往往主张欠付工程款须在达到合同约定的付款节点后方能支付，而承包人则要求发包人在工程出现烂尾状态或合同终止后当即支付。

    通常情况下，承发包双方很少在施工合同中约定合同中止履行时工程款尾款应于何时支付，也即当事人对烂尾工程的工程价款付款时间往往没有约定或约定不明确。笔者以为，在烂尾工程价款支付时间问题上，应当主要分析造成施工合同中止履行的原因：如合同中止履行系发包人原因造成，施工人有权在合同中止后随时要求发包人支付工程款；如合同中止履行系承包人原因造成，发包人有权顺延应付款时间直至承包人工程量达到付款节点为止。如此操作不仅有利于维护守约方的利益，也有利于制裁违约方的违约行为，也符合诚实守信的民事基本原则。

    五、烂尾工程的竣工验收手续办理问题。

    承包人一旦拿到工程尾款后，往往不再配合发包人办理工程资料整理以及工程竣工验收手续，致使工程无法完成后续的备案手续及房屋产权登记手续。那么发包人能否要求承包人交付施工资料并配合办理竣工验收手续呢？

    1、在烂尾楼工程纠纷中，当施工合同解除后，存在着承包人是否有义务向发包人交付施工资料的问题。笔者认为承包人交付施工资料是其固有的法定义务，理由是：第一、根据相关的法规，建筑施工企业在从事建筑活动中，负有保存并提交有关工程技术资料的义务。第二、从建筑活动的特点看，建筑施工人的建筑活动直接决定了其施工完成的工程质量是否合乎国家法律规定及当事人约定的质量标准要求，其在施工过程中不仅负有按图施工的义务，同时还负有检验有关材料、建筑构配件以及对隐蔽工程的质量检查与记录义务，故保留并交付与建设工程相关的一系列技术资料，对确保其施工完成的工程在竣工验收后，使发包人在安全使用、合理使用方面具有突出的、不可或缺的价值。第三、从法理上看，发包人在支付工程价款尾款时，有权行使要求承包人先行或同时交付施工资料的抗辩权。因为，承包人在依约完成施工任务的同时，尚负有交付相关施工资料的附随义务。故在承包人诉请要求发包人支付工程款尾款时，发包人有权反诉或另案起诉要求承包人交付相关技术资料。第四，从司法实践看，不少法院对发包人提出的诉请要求承包人履行交付相关技术资料的请求均能持支持的意见。由此可见，作为发包人而言，要求承包人履行交付施工资料既是法定权利，同时也符合交易**惯。

    2、在烂尾楼工程纠纷中，发包人能否要求承包人配合办理竣工验收手续的问题?与前面分析的理由基本一致，得出的结论也是肯定的：即配合发包人办理工程竣工验收手续是承包人的法定义务，发包人有权要求其配合。而且，建设工程的行业特征也决定了必须要由承包人配合发包人办理工程竣工验收手续。

    【结语】建设工程施工合同纠纷类案件一直都是相对复杂、专业性较强的类型案件，出现烂尾工程的情况下，如何保全已完工程量、如何计算已完工程价款、如何制定追偿方案等等，都需要专业律师、项目经理、造价工程师共同配合，结合法律、资料、造价等制定一个系统、全面的解决方案，及时有效地止损、减损。

协力建筑房地产律师团队