| 注意！小区业委会作为原告或被告参加诉讼，会受到哪些限制？ | |
| 发布时间:2018-01-11 16:31:22 | 浏览次数： | |
| 近期，笔者参加了多起小区业委会与物业服务公司解聘纠纷、拖欠各项费用纠纷，以及与开发商办证及其它维权纠纷的处理和协商谈判事件。 《物权法》自2007年10月1日颁行至今十年，有关业主对小区建筑物区分所有权的界定问题、花园、绿地及经营性用房和会所的权属界定问题，法律依据都清晰、明确。但业主委员会作为代表全体业主执行业主大会决定事项和履行义务的组织，其性质是什么？有哪些职责？参加诉讼时受到哪些限制？下文将进行简单介绍。
业主委员会是什么组织？有哪些职责？
《物业管理条例》（以下简称：《条例》）规定，业主是房屋的所有权人，其在物业管理活动中，享有参加业主大会并选举业主委员会成员的权利。《条例》没有对业主委员会做出详细的定义，但通过《条例》的规定，可对业主委员会这样定义：“指由同一个物业管理区域的全体业主，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，又由业主大会选举产生的，代表全体业主执行业主大会的决定事项，履行《条例》第十五条规定职责的机构。”简言之，业主委员会是小区业主大会的执行机构。《条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”业主委员会的核心职责就是“代表业主和业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”。这也是众多小区业委会代表全体业主解聘物业企业的权利来源。
业主委员会的法律性质是什么？
业主委员会的法律性质一直以来是法律理论界讨论的热点，主要有三种不同观点：其一，“社团法人说”。认为业主委员会是一个社团法人，完全独立于各个业主，享有拟制的人格，能独立行使民事权利并承担民事责任。笔者一直以来不赞同此观点。根据《社会团体登记管理条例》的第二条、第十条的规定，社团法人不能从事营利性经营活动，这点与业主委员会的现状雷同，但社团法人成立时有30人至50人不等的会员人数要求，且其有独立财产和活动经费，更重要的是能够独立承担民事责任，并经过民政部门的登记并领取《社会团体法人证书》。而业主委员会显然是不具备此条件的，故“社团法人说”的观点难免牵强。 其二，“既非法人也无独立诉讼主体资格说”。认为业主委员会既非法人也无独立诉讼主体资格，仅是一般组织，无独立的财产，不享有民诉法中“其他组织”的独立诉讼主体资格，更不能独立承担民事责任。在涉及诉讼时，只有得到全体业主的授权后，其才能代表全体业主参加民事诉讼活动。这种观点绝对否认了业主委员会的诉讼主体地位，既与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称：《解释》）的规定不符，又和司法实践呈现的状况大相径庭。笔者认为第二种观点仍然相去甚远。 其三，“享有独立诉讼主体资格的非法人组织说”。认为业主委员会是经过业主大会选举产生的，并依据《条例》第16条的规定经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，具有合法地位，有一定组织机构和财产，属于我国民事诉讼法所说的“其他组织”，故属于“享有独立诉讼主体资格的非法人组织”。 笔者比较赞同此观点。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。此中的“财产”并未强调是“独立财产”，而只要求“其他组织”有“一定的财产”。基于此，笔者以为业主委员会经过合法程序成立，有自己的组织机构和工作人员，有自己的章程，照章办事和履行职责，且在全体业主授权下管理公共基金，并可对物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公场所、经营性用房及由此产生的收益进行监督管理，收取一定的费用，也可视为有“一定财产”，且系长期稳定存在的组织机构。 故，业主委员会的法律性质应当属于“享有独立诉讼主体资格的非法人组织”。 
注意！业主委员会做原告或者被告时，受到一定限制
第一，《物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，《条例》第十二条也作出了相同的规定。可见，业主委员会作为被告参加诉讼活动的情况，法律法规都将其诉讼地位限制在了业主提起的“撤销之诉”中，且情形是设定在了“业主委员会作出的决定侵害业主合法权益”。
第二，《条例》第十五条和第三十五条规定业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，且应当在该合同中明确“物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任”等内容。根据合同相对性原则，笔者认为物业服务企业违约时，业主委员会有权以合同当事人和原告身份主张“违约之诉”。但此时其诉讼主体地位发生的情形仍限制在与物业服务合同的订立、履行的有关事宜。 第三，《解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”发生此种情形时，业主委员会限定在以原告身份主张的“确认之诉”。 第四，《解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”可见，业主委员会行使请求权时，其权利行使仍然被限制在了解除合同范围内。 无论业主委员会当原告还是被告，均限制在了一定范围内，该范围就是与履行物业管理活动有关的民事活动，只有在该民事活动中，业主委员会才具备诉讼主体地位。 司法实践中有过这样的案例，业主委员会起诉开发商主张车库所有权、小区绿地面积及社区配套设施不符合商品房买卖合同约定等问题的案件，笔者认为业主委员会此情形下不具备诉讼主体资格，原因在于这些权利是业主基于房屋买卖合同的约定而产生的，而业主委员会并非商品房买卖合同的主体，从合同相对性原则分析，业主委员会主张显然与法律规定相悖。
肯定业主委员会的诉讼主体地位利大于弊
当前，涉及业主委员会的纠纷无论从人数、社会影响方面不容小觑，肯定业主委员会的诉讼主体地位利大于弊。其一，肯定业主委员会的诉讼主体资格，比代表诉讼制度有更多便利。在代表人诉讼案件中，原告可以单独放弃权利，而在物业管理共同权益诉讼案中，业主往往无法单独弃权，在一定范围内肯定业主委员会的主体资格，诉讼结果普遍使用于全体业主，比代表人诉讼制度有更多优越性； 其二，向物业服务企业主张合同“违约之诉”时，业主委员会在收集证据方面的优势和便利条件要远远大于业主个人，且从合同相对性原则来说，业主委员会具备更多优势，有利于维护业主的公共利益。这样反过来可以督促物业服务企业诚信履行义务。 其三，业主委员会也会因侵权而成为被告参加诉讼活动，这对业主委员会如实履行《条例》赋予的职责，起到了督促作用。 免责声明 本所转载内容及观点仅供参考。本所不对所载内容、数据以及图片的真实性、完整性、及时性作任何保证或承诺，也不对相关内容的任何错误或遗漏负任何法律责任。本所转载作品版权归原作者所有，如涉及作品版权及其它问题，请及时与本所联系，我们将在第一时间删除相关内容。本所转载内容未标明出处的，请联系我们补正原文作者和出处，非常感谢原作者的创造和分享。 |
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