赣州市城市房地产交易管理暂行办法

市政府第44号令

第一章   总  则

  第一条  为加强本市城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  凡在本市城市规划区国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应遵守本办法。

 本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条  赣州市房地产管理局是本市房地产交易管理的行政主管部门，依法对本市城市规划区国有土地范围内的房地产交易实施管理。

  各县（市）房地产行政主管部门负责本县(市)城市规划区国有土地范围内房地产交易管理工作。

  第四条  房地产交易应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则，禁止利用房地产交易进行违法活动，损害国家、集体和他人利益。

第二章  房地产转让管理

  第五条  本办法所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

  第六条  房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

  以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

  以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让时，除符合建设部《城市房地产转让管理规定》第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

  第七条  下列房地产不得转让：

  （一）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

  （二）依法收回土地使用权的；

  （三）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

  （四）权属有争议的；

  （五）未依法登记领取权属证书的；

  （六）已设定抵押权但未经抵押权人书面同意出售的；

  （七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。

  第八条  房地产转让，应当按照下列程序办理：

  （一）当事人签订书面转让合同；

  （二）当事人应当在房地产转让合同签订后90日内持《房屋所有权证》、当事人的有效身份证明、转让合同等资料向房地产所在地的房地产行政主管部门申请转让登记；

  委托代理的，需提交委托代理人的有效身份证明和授权委托书；

  （三）房地产行政主管部门应当对提交的申请资料进行审查，核对被转让房地产是否被查封、抵押或者注销，并在7日内作出是否受理的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

  （四）房地产行政主管部门应当核实申报的成交价格，并对受理后的申请资料进行复核和审批；

  （五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

  （六）核发《房屋所有权证》。

  第九条  国有企业以房地产抵债、作价入股、企业改制、企业兼并、企业破产、拍卖等形式将房地产转让给他人的，申请登记时除提交房地产权属证书、转让当事人有效身份证明外，还应当提交下列材料：

（一）入股、抵债、兼并协议书；

（二）经上级主管部门批准的改制方案；

（三）经国资部门审核的企业改制资产评估报告；

（四）拍卖成交确认书。

  上述房地产已设立抵押权的，须征得抵押权人的书面同意。

  第十条  房地产转让合同应当具备以下主要条款：

  （一）双方当事人的姓名或者名称、住所；

  （二）权属证书名称和编号；

  （三）房地产坐落、面积、四至界限；

  （四）土地使用权取得方式及年限；

  （五）房地产使用性质；

（六）成交价格及支付方式；

（七）交付时间；

（八）违约责任；

（九）双方约定的其他事项。

  第十一条  房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于市场价格的，按不低于当地政府当年公布的城市房屋拆迁货币补偿基准价的50%作为缴纳税费的依据。

  第十二条  商品房销售按照建设部《商品房销售管理办法》执行。

第三章   房地产抵押管理

第十三条  房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第十四条  以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押；以部分房屋抵押的，该房屋所占相应比例的土地使用权同时抵押。

 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

第十五条  办理房地产抵押登记时，抵押当事人应当向房地产行政主管部门提交下列证明文件：

（一）抵押当事人的有效身份证明；

（二）抵押合同；

（三）《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，共有房屋还应提交《房屋共有权证》和其他共有人同意的书面证明；

（四）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件或者资料;

  （五）可以证明抵押房地产价值的资料。

  第十六条  以在建工程办理抵押的，应当提交《国有土地使用证》或者用地证明文件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及该工程的总承包合同或者施工承包合同；

  以预购商品房、单位合作建房、单位集资建房、政府安居工程、经济适用房办理按揭贷款抵押登记的，应当提交预购（售）房合同或者协议书、购房发票等有关资料；

  办理住房公积金政策性贷款抵押的，应当提供经住房公积金管理部门审查批准同意的通知书。

第十七条  房地产行政主管部门应当在受理申请之日起7日内进行审查，作出是否准予登记的决定。准予登记的，应当向抵押权人颁发《房屋他项权证》；不予登记的，应当书面通知申请人，并说明理由。

第十八条  房地产开发企业不得以已经预售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以已建成商品房设定抵押权的，在抵押权存续期内，未经抵押权人同意，不得销售已抵押商品房。

  以在建工程已完工部分设立抵押的，不得办理预售商品房按揭贷款抵押。

  第十九条  抵押关系终止时，抵押当事人应当自终止之日起15日内，到房地产行政主管部门申请注销抵押登记。

  申请注销抵押登记时，应当提交下列证明资料：

  （一）抵押人有效身份证明；

  （二）已经清偿债务的证明；

  （三）《房屋他项权证》。

第四章   房屋租赁管理

  第二十条  房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

  第二十一条  房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、用途、价格、修缮责任以及其他权利义务，并向房地产行政主管部门登记备案。

第五章   房地产交易的监督管理

  第二十二条　房地产行政主管部门以及政府有关部门各司其职，密切配合，依法对房地产交易活动实施监督管理。

  第二十三条　违反法律、法规进行房地产交易的，房地产行政主管部门可以依法予以处罚。

  第二十四条　房地产交易管理人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，给交易当事人造成损失的，由房地产行政主管部门或者监察部门依法追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五章   附  则

  第二十五条　本办法自2005年8月1日起施行。